沒有未來的共有產權房

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近日,有媒體報道,住建部日前在北京召開了一場共有產權房試點座談會,會議確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權房試點城市。
何為“共有產權房”,是指中低收入住房困難家庭在購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產權。共有產權房自2007年起在江蘇省淮安市進行試點,該模式已經在江蘇省其他地區獲得了推廣。
為什么這些房子需要房屋所有者和地方政府共有產權?很重要的一個原因是地方政府在出讓土地的時候,讓渡部分土地出讓金,甚至通過一些稅費減免的方式來降低建造成本。在以往的模式下,如果房子的所有權全都歸于購房者,實際上就相當于讓這部分購房者占了其他購房者的便宜。自從1998年房改以后,各地建設的經濟適用房很大程度上都是獲得了各種各樣的收稅減免,但是最后的收益卻歸于房產所有人,無論是對政府還是對其他納稅人,多少都是不公平的。
為什么政府要摒棄經濟適用房而推出共有產權房試點?除了政府沒法享受房地產市場上漲所帶來的收益外,更為重要的一個理由是此前政府在經濟適用房和公共租賃房的試驗并不成功所致。
在過去幾年中,經濟適用房之所以飽受詬病,一個很重要的原因就是無法挑選出適合的申請者,經濟適用房往往流向與權力接近的居民。近年來不時傳來經濟適用房為權勢者侵占的新聞,最典型的莫過于鄭州二七區房管局原局長翟振鋒一家(8個身份證)在經適房項目——蘭亭名苑小區擁有20套住房。也正是如此,從2012年起,廣東、江西、河南等省已經開始停止建設經濟適用房。
但停止經濟適用房也帶來了一些問題,那就是“夾心層”的住房沒法得到解決。在此種背景下,很多地方推行公共租賃房——政府建造一大批以租賃而不是以出售為目的的公共住房,從而解決中低收入階層的住房問題。盡管公租房解決了這些人的居住問題,但同樣產生了一個問題:政府用于建設住宅的成本過于巨大,每年的租金收入完全彌補不了巨額建設成本,甚至連利息支出都不能覆蓋。
正是在這種背景下,共有產權房出世了。從理論上說,共有產權房避免了購房者獲得全部房產價格上漲收益的可能:政府和購房者約定了所有權比例,一旦房產拋售,那么政府和購房者均可以獲得相應的收益。事實上,“共有產權房”并非中國首創,其他國家也早有此先例。比如英國就有一類“階梯式共有產權房”(Shared ownership schemes):住戶在購房時出資至少25%,另外的75%部分由政府機構“Homes and Communities Agency”出資,而住戶需支付25%的房屋抵押貸款,及75%的租金。在住戶經濟條件允許的情況下,可以逐步贖回剩余所有權,即類似一步一步上樓梯,所以稱為“階梯式共有產權”。這項措施一方面可以給中低收入(6萬英鎊以下)家庭以購房機會,一方面也可以讓政府逐步退出以租賃為主的公屋市場。
如果對比下英國的共有產權房計劃,我們會發現中國和英國在共有產權房上存在著一個最大不同,那就是英國居民需要為共有產權房向政府繳納租金,而中國的購房人不需要向政府繳納租金。為何住戶要向政府繳納租金?因為住戶并沒有獲得房屋的完全所有權,因此他有必要為其他部分的產權繳納租金。在這種模式下,政府既是共同所有權人,同時也是房東;而住戶既是共同所有權人,同時也是租戶。在此模式下,住戶可以根據市場環境來決定自己是否需要全額購入,而政府除了獲得首付款以外,還可以通過租金收入來獲得現金流。
盡管不收租金是中國共有產權房設計中的瑕疵,不過在筆者看來,共有產權房的最大問題并不在此,而是在于房地產市場行情一旦開始下行,還有多少人愿意購買共有產權房?盡管政府在推出共有產權房時宣稱是為了解決中低收入階層的住房問題,但公共租賃房和廉租房也可以解決中低收入階層的住房,為何卻沒有獲得市場的響應?很重要的一個原因是后兩者只是單純提供“居住”,居住者由于不是所有者,就無法獲得房價上漲的收益。而在當下中國,房價上漲是無數國人致富的原因,正是基于此,很多中低收入階層也想駛上房價上漲的致富快車道,而共有產權房毫無疑問就滿足了這種想象。
但房價能永遠一直上漲嗎?至少從其他國家的例子來看,并沒有這樣的先例。而且中國房地產市場經過十來年的迅猛發展,目前很多城市的漲勢已經趨于頹勢,至少從今年以來,不少城市房價上漲勢頭得以遏制,甚至還有下跌的趨勢。購買房產的一般心態是買漲不買跌,在目前房地產市場逐漸冷清的背景下推出共有產權房,還有多少居民愿意付出不菲的首付購買一個將來可能會下跌的房產?這可能要大打疑問。
旨在讓政府和居民共享房價上漲收益的共有產權房,最大的風險在于房價上漲趨勢一旦停止,那么它就會變成讓居民和政府一起分擔房價下跌的風險,在這種情勢下最大的可能性是居民停止購買共有產權房,由政府承擔風險;但政府建設共有產權房的費用則是由其他納稅人支出,這意味著共有產權房的風險又要讓納稅人來承擔。為了滿足一部分居民獲得房價上漲的收益而把另外一部分居民拖入房價下跌的風險,這可能是當初的共有產權房的設計者所沒有想到的問題。
事實上,這并不是公共政策在住房市場上的第一次顧此失彼。細數1998年以來的住房改革,政策走了很多彎路:為了彌補政府在住宅市場的欠賬,一次性把幾乎所有的存量房都變為個人,盡管解決了他們的住房,卻沒有想到后來者的住房問題從而形成了代際不公平;為了保障低收入階層而建設的保障房,最后卻變成權勢者的游戲;為了避免房產價值上漲收益都歸于房產持有人而推出的公租房,卻產生了建設成本巨大而難以持續問題。
這一次的共有產權房能否走出這個循環?從目前的表現來看,它還是沒有跳出這一窠臼:它只是想到房產價格上漲的情境,萬一房產市場下行,它又會怎么辦?至少從目前來看,在國內絕大多數城市,房價下降是一個大概率事件。

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